서울 집값이 85주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록과 같아졌다. 그런데 안을 들여다보면 같은 서울 안에서 방향이 갈렸다. 한국부동산원 9월 셋째 주 주간 아파트 가격동향에서 강남구는 0.42% 떨어져 3년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 내렸고, 서대문구는 0.44% 올라 서울에서 상승률이 가장 높았다. 이런 엇갈림이 정책 효과에 따른 추세 전환인지, 잠깐의 조정인지 양쪽 시각을 정리했다.
💬 자주 보이는 상황 — “강남 집값이 떨어진다는 뉴스를 봤는데, 우리 동네 아파트는 한 달 새 1억 넘게 올랐대요. 서울 집값이 오르는 건지 내리는 건지 헷갈려요.”
숫자로 본 서울 집값의 엇갈림
서울 전체 상승률은 0.13%로 23주 만에 가장 작았고 4주 연속 오름폭이 줄었다. 그럼에도 85주째 상승이 이어진 것은 외곽 지역의 오름세가 강남권 하락분을 메웠기 때문이다.
| 지역 | 9월 셋째 주 변동률 | 흐름 |
|---|---|---|
| 강남구 | -0.42% | 약 3년 9개월 만에 최대 하락 |
| 서초구 | -0.37% | 하락 폭 확대 |
| 송파구 | -0.14% | 3주 연속 하락 |
| 서대문구 | +0.44% | 서울 최고 상승률 |
| 동대문·성북·노원구 | +0.35~0.39% | 대단지·역세권 중심 상승 |
| 서울 전체 | +0.13% | 85주 연속 상승, 오름폭은 둔화 |
| 경기 수원 영통구 | +1.09% | 전국 최고 상승률 |
개별 거래에서도 차이가 드러난다. 서대문구 홍제동의 한 전용 84㎡ 아파트는 8월 초 6억8,900만원에서 한 달여 만에 8억5,000만원에 거래돼 1억6,100만원 올랐다. 반면 서초구 반포동의 한 대단지 아파트는 석 달 사이 54억5,000만원에서 49억원으로 5억5,000만원 내린 거래가 나왔다.
추세가 바뀌고 있다는 시각
강남권 하락을 정책 효과가 본격화한 신호로 보는 쪽이 있다. 정부가 9월 1일 확정한 종부세 개편안에는 1세대 1주택 공정시장가액비율을 2027년 70%로 올리고 과세표준 6억~12억원 구간 세율을 높이는 내용이 담겼다. 고가 주택일수록 보유 부담이 커지는 구조다.
- 보유세 부담 증가 예상이 고가 주택 매수 수요를 먼저 줄였다는 해석이다.
- 대출 규제와 두 차례 기준금리 인상으로 고가 주택을 살 수 있는 자금 여력이 줄었다.
- 시장을 이끌던 강남권이 꺾이면 시차를 두고 다른 지역도 따라갈 수 있다는 전망으로 이어진다.
일시적 조정이라는 시각
반대로 서울 집값 전체의 흐름은 여전히 상승이라는 점을 강조하는 시각도 있다. 강남권에서 빠진 수요가 대출 한도 안에서 살 수 있는 중저가 지역으로 옮겨 갔을 뿐이라는 해석이다.
- 서울 매매가격은 올해 누적 8.09% 올랐고 전세가격도 8.00% 올라 거의 같은 속도로 움직였다. 전셋값이 오르면 매매로 돌아서는 수요가 생긴다.
- 전세 매물 부족으로 불안해진 세입자들이 가격이 상대적으로 낮은 외곽 단지 매수에 나섰다는 분석도 있다.
- 종부세 개편안은 아직 국회 심의 전이다. 이미 비거주 공제 축소와 세부담 상한 상향이 철회된 것처럼 추가 조정 가능성이 남아 있다.
필자가 보는 쟁점
필자는 강남 하락과 외곽 상승을 서로 다른 흐름으로 보기보다, 같은 원인이 가격대별로 다르게 작용한 결과로 읽는 것이 자연스럽다고 본다. 세금과 대출 규제는 고가 주택의 수요를 누르지만, 그 수요가 사라지지 않고 규제 부담이 덜한 가격대로 옮겨 가면서 외곽 가격을 밀어 올린다.
실수요자 입장에서 주의할 점은 짧은 기간에 급하게 오른 외곽 단지를 뒤쫓아 사는 경우다. 한 달 새 1억원 넘게 오른 거래는 소수 거래가 호가를 끌어올린 결과일 수 있다. 같은 단지의 여러 달 실거래가와 대출 상환 능력을 함께 따져 보는 것이 필요하다.
💡 참고 — 주간 가격동향은 표본 조사라 한두 주 수치만으로 방향을 단정하기 어렵다. 실거래가 신고 자료와 월간 동향을 함께 보면 흐름을 더 정확히 읽을 수 있다.
⚠️ 주의 — 이 글은 특정 지역의 매수나 매도를 권하는 글이 아니다. 주택 거래는 본인의 자금 계획과 거주 계획에 따라 판단해야 한다.
💬 자주 보이는 상황 — “지금 외곽 아파트라도 사 둬야 하나, 강남처럼 떨어질 때까지 기다려야 하나 모르겠어요.”
자주 묻는 질문
85주 연속 상승은 언제부터 이어진 건가요?
한국부동산원 주간 통계 기준으로 85주째 상승이 이어지고 있다. 이는 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 역대 최장 기록과 같은 길이다.
강남 집값이 떨어지는 가장 큰 이유는 무엇인가요?
보유세 개편에 따른 세 부담 우려와 대출 규제, 금리 인상이 함께 꼽힌다. 다만 한 가지 원인만으로 설명하기는 어렵다.
경기 남부는 왜 많이 올랐나요?
수원 영통구 등 반도체 산업 벨트 지역에서 상승 폭이 컸다. 서울보다 가격이 낮은 대체 수요와 지역 기업 수요가 영향을 준 것으로 풀이된다.
종부세 개편안은 확정된 건가요?
9월 1일 정부안이 확정됐지만 국회 심의가 남아 있다. 국회 통과 과정에서 세율이나 적용 시기가 바뀔 수 있다.
주간 통계와 실거래가가 다르게 느껴지는 이유는 무엇인가요?
주간 동향은 표본 아파트의 시세 변화를 조사한 것이고, 실거래가는 실제 계약된 개별 거래다. 거래가 적은 시기에는 몇 건의 거래가 체감 가격을 크게 좌우할 수 있다.
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핵심 정리
- 서울 집값은 85주 연속 올라 역대 최장 기록과 같아졌다
- 9월 셋째 주 서울 상승률은 0.13%로 23주 만에 가장 작았다
- 강남구는 -0.42%로 약 3년 9개월 만에 가장 크게 떨어졌다
- 서초구 -0.37%, 송파구 -0.14%로 강남 3구가 모두 내렸다
- 서대문구는 +0.44%로 서울에서 가장 많이 올랐다
- 수원 영통구는 +1.09%로 전국 최고 상승률을 기록했다
- 추세 전환론은 보유세·대출 규제 효과를, 일시 조정론은 수요 이동과 전세 불안을 근거로 든다
- 짧은 기간 급등한 단지는 여러 달 실거래가를 함께 확인하는 것이 좋다
※ 이 글은 한국부동산원 2026년 9월 셋째 주 주간 아파트 가격동향과 관련 보도를 바탕으로 작성했다. 지역별 시세와 통계는 한국부동산원에서 확인할 수 있으며, 주간 수치는 이후 발표에서 흐름이 달라질 수 있다.