종부세 개편, 왜 세금이 오히려 줄어드는 집이 생길까

종부세 개편 내용을 보면 이상한 지점이 하나 있다. 세금을 강화하겠다는 취지의 개편인데, 시가 30억원 안팎의 실거주 1주택자는 오히려 세 부담이 줄어드는 경우가 생긴다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 담긴 종합부동산세 개편안을 찬반 양쪽 시각에서 정리했다.

💬 자주 보이는 상황 — “종부세를 강화한다는 뉴스를 봤는데, 저희 집은 오히려 세금이 준다고 하더라고요. 뭐가 맞는 건지 헷갈려요.”

무엇이 바뀌나 — 개편 전후 비교

항목	기존	변경
1세대 1주택 기본공제	12억원 (인별 9억원)	실거주 14억원 / 비거주 9억원 차등화
과세 체계	주택 수 기준	주택가액 기준으로 일원화
과표 6~12억 구간 세율	1.0%	1.3%
세부담 상한	150%	200%
공정시장가액비율	60%	1세대1주택·지방2주택 70%, 다주택 단계적 80%

정리하면 초고가 구간의 세율과 세부담 상한은 올리는 대신, 실거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 넓히는 구조다. 세금을 더 걷는 쪽과 덜 걷는 쪽이 한 개편안 안에 함께 들어 있는 셈이다.

찬성 쪽 논리 — 실거주자 보호, 형평성 강화

기본공제를 높인 쪽 논리는 명확하다. 집값 상승으로 실제로는 자산이 많지 않은 1주택 실거주자까지 종부세 대상에 걸리는 경우가 늘었고, 이를 완화하자는 취지다. 동시에 비거주(갭투자·다주택 성격) 주택은 공제를 9억원으로 그대로 둬 실거주와 비거주를 구분한 것도 형평성 측면에서 의미가 있다는 평가다.

💡 팁 — 이번 개편은 ‘주택 수’가 아니라 ‘주택가액’ 기준으로 과세 체계를 바꾼 것도 핵심이다. 예를 들어 저가 주택 2채를 가진 경우보다 고가 주택 1채를 가진 경우가 세 부담이 더 클 수 있는 구조로 바뀐다.

우려하는 쪽 논리 — 세수 감소, 억제 효과 의문

반대로 우려하는 쪽 시각도 뚜렷하다. 기본공제를 12억에서 14억으로 올리면서, 종부세 납세자 10명 중 8명(82.7%)이 오히려 세 부담이 줄어드는 구간에 몰려 있다는 지적이 나온다. 부동산 과세를 정상화하겠다는 애초 취지와는 결이 다르다는 것이다.

지역별 형평성 문제도 제기된다. 마포·용산·성동(이른바 ‘마용성’) 등 서울 주요 지역 아파트 상당수가 세율이 오르는 과표 6억원 초과 구간(시가 약 32억 2천만원 이상)에 못 미쳐, 개편 이후에도 세 부담 증가를 피해간다는 분석이다. 전문가들은 초고가 주택에만 세 부담이 집중되는 제한적인 개편으로는 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 흐름을 억제하기 어렵다고 본다. 여기에 양도세 중과 완화까지 겹치면서 정책 방향에 대한 신뢰성이 흔들린다는 평가도 있다.

⚠️ 주의 — 이 개편안은 2026년 8월 발표된 정부안으로, 국회 심의를 거쳐야 확정된다. 세율·공제 기준·시행 시기 모두 심의 과정에서 바뀔 수 있으므로, 실제 보유세 계산은 최종 확정 내용을 기준으로 다시 확인해야 한다.

필자 판단 — 어느 쪽이 맞다기보다는

이번 개편은 ‘세금을 올리는 개편’과 ‘세금을 낮추는 개편’이 동시에 섞여 있어, 어느 한쪽으로 단정하기 어렵다. 실거주 1주택자 입장에서는 부담 완화로 느껴질 수 있지만, 부동산 정책 전체의 방향성 측면에서는 세수 감소와 지역 형평성 논란이라는 숙제가 남는다. 자신의 주택이 어느 구간에 속하는지에 따라 체감이 완전히 달라지는 개편이라, 뉴스 헤드라인만 보고 판단하기보다는 본인 보유 주택의 공시가격과 과표 구간을 직접 확인해보는 게 정확하다.

💬 자주 보이는 상황 — “저희 아파트가 시가 30억이 넘는데, 그럼 세금이 준다는 건가요, 는다는 건가요? 기사마다 말이 다른 것 같아요.”

자주 묻는 질문

종부세 개편으로 세금이 느는 집과 주는 집을 어떻게 구분하나요?

단순화하면, 실거주 1주택이면서 기본공제 상향 구간(12억~14억원 사이)에 걸리는 주택은 세 부담이 줄어들 가능성이 크고, 과표 6억원을 초과하는 초고가 주택이나 다주택은 세율·세부담 상한 인상의 영향을 받아 늘어날 수 있다. 정확한 금액은 개인별 공시가격과 보유 현황에 따라 달라진다.

비거주 주택은 왜 공제를 그대로 9억원으로 두나요?

실거주 여부에 따라 과세를 차등화해, 투자·임대 목적의 비거주 주택에는 상대적으로 낮은 공제를 유지하려는 취지로 설명된다. 다만 ‘비거주’를 어떤 기준으로 판단할지 등 세부 요건은 국회 심의 과정에서 구체화될 필요가 있다.

이 개편안은 언제부터 적용되나요?

2027년분 종부세부터 적용될 예정이다. 다만 국회 통과가 전제 조건이며, 통과 여부와 시기에 따라 실제 적용 시점이 달라질 수 있다.

공정시장가액비율이 오르면 보유세 부담은 무조건 느는 건가요?

공정시장가액비율이 오르면 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 커지는 방향이라, 다른 조건이 같다면 세 부담을 늘리는 요인이다. 다만 동시에 기본공제가 올라가는 주택이라면 두 효과가 상쇄되면서 최종 세액은 오히려 줄어들 수도 있어, 항목별로 따로 보기보다는 종합적으로 계산해봐야 한다.

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핵심 정리

1세대 1주택 기본공제가 12억원에서 실거주 14억원으로 오른다 (비거주는 9억원 유지)
과세 체계가 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액’ 기준으로 바뀐다
과표 6억~12억원 구간 세율은 1.0%에서 1.3%로 오른다
세부담 상한은 150%에서 200%로 완화(상한선 자체는 상향)된다
종부세 납세자의 82.7%가 세 부담이 줄어드는 구간에 몰려 있다는 지적이 있다
마용성 등 서울 주요 지역 상당수는 세율 인상 구간을 벗어나 영향이 제한적이라는 분석이 있다
‘똘똘한 한 채’ 억제 효과와 세수 감소를 둘러싼 우려가 함께 제기된다
2027년분부터 적용 예정이나 국회 통과가 전제 조건이다

※ 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안과 관련 보도를 바탕으로 작성했다. 국회 심의 과정에서 세율·공제 기준이 달라질 수 있으므로, 본인 보유 주택의 정확한 세액은 국세청 홈택스 종합부동산세 안내와 기획재정부 발표 자료를 통해 최종 확인하는 것이 정확하다.