장특공제(장기보유특별공제)를 거주기간 중심으로 바꾸는 세제개편 정부안이 국회 심의를 앞두고 있다. 지금은 1주택자가 집을 오래 갖고만 있어도 보유기간에 따라 최대 40%를 공제받지만, 정부안대로라면 2029년부터는 실제로 산 기간만 연 8%씩 인정된다. 같은 값에 집을 팔아도 그 집에 얼마나 살았느냐에 따라 세금이 수억 원 갈릴 수 있다.
💬 자주 보이는 상황 — “직장 때문에 지방에 살면서 서울 집은 15년째 전세를 줬어요. 나중에 팔 때 세금이 많이 늘어나나요?”
장특공제 현행과 정부안 비교
| 구분 | 현행(2027년 양도분까지) | 정부안(2029년 양도분부터) |
|---|---|---|
| 보유기간 공제 | 연 4%, 최대 40% | 폐지 |
| 거주기간 공제 | 연 4%, 최대 40% | 연 8%, 최대 80% |
| 최대 공제율 | 80%(10년 보유·10년 거주) | 80%(10년 거주) |
| 공제액 한도 | 없음 | 2028년 20억원, 2029년부터 10억원 |
| 10년 이상 거주·양도가액 30억원 이하 기본공제 | 250만원 | 2,500만원(2027년부터) |
정부안은 2027년까지 1년간 현행 제도를 유지하고, 2028년에는 보유기간 공제를 절반으로 줄이면서 거주기간 공제를 함께 적용하는 중간 단계를 둔다. 2029년부터는 거주기간 공제만 남는다.
예외로 인정되는 거주기간과 다주택자
- 취학, 직장 변경, 질병, 재개발·재건축 공사 기간, 등록임대 같은 사유로 살지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정된다.
- 다주택자는 비조정대상지역 주택만 거주기간 1년에 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 공제받는다. 조정대상지역 주택은 공제 대상에서 빠진다.
- 양도가액 12억원 이하로 2년 보유·거주 요건 등을 채운 1주택은 지금처럼 비과세라 장특공제 개편의 영향이 없다.
가상 사례 세 가지로 계산해 보니
세 사례 모두 1주택 비과세 요건을 채웠고, 양도가액 12억원을 넘는 부분만 과세되는 고가주택이라고 가정했다. 필요경비와 지방소득세(양도소득세의 10%)는 빼고, 현행 세율이 유지된다고 보고 같은 거래에 두 규정을 각각 적용해 단순 계산했다.
| 가상 사례 | 조건 | 현행 규정 세액 | 정부안 세액 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| A. 2년만 살고 임대 | 6억원 취득, 26억원 양도, 보유 20년·거주 2년 | 약 1억9,821만원 | 약 3억4,295만원 | 1억4,474만원 증가 |
| B. 17년 실거주 | 5억원 취득, 18억원 양도, 보유·거주 17년 | 약 1,444만원 | 약 904만원 | 540만원 감소 |
| C. 초고가 장기 실거주 | 10억원 취득, 60억원 양도, 보유·거주 24년 | 약 2억9,901만원 | 약 12억8,294만원 | 9억8,393만원 증가 |
A는 질문 속 사례와 비슷하다. 과세되는 양도차익 약 10억7,692만원에 대해 지금은 보유 40%와 거주 8%를 합쳐 48%를 공제받지만, 정부안에서는 거주 2년분 16%만 남는다. 공제액이 약 3억4,462만원 줄면서 세금이 1억4,000만원 넘게 늘어난다.
B는 오히려 세금이 준다. 17년을 살아 공제율 80%는 그대로이고, 10년 이상 거주한 30억원 이하 주택이라 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 커지기 때문이다.
C는 실거주를 오래 했어도 공제액 한도에 걸린다. 과세 대상 차익 40억원에 80%를 적용하면 공제액이 32억원이지만 정부안에서는 10억원까지만 인정된다. 공제율 80%를 받는 집이라면 과세 대상 차익이 12억5,000만원을 넘는 순간부터 한도의 영향을 받는다.
💡 팁 — 국세청 홈택스의 양도소득세 계산 기능으로 내 집의 취득가액, 보유·거주기간을 넣어 현행 기준 세액을 미리 확인해 볼 수 있다. 정부안 기준 계산은 법이 확정된 뒤 반영된다.
장특공제 개편, 국회에서 바뀔 수 있는 부분
정부는 8월 3일 개편안을 발표한 뒤 9월 1일 국회에 낸 정부안에서 종합부동산세의 비거주 1주택 공제를 12억원으로 되돌렸다. 장특공제는 원안 그대로 국회로 넘어갔다. 국회에서는 직장, 학업, 가족 돌봄처럼 살고 싶어도 살 수 없었던 1주택자의 공제 축소 속도를 늦추거나 일부를 유지하는 방안, 등록임대사업자의 기존 혜택을 지키는 방안이 거론된다. 바뀐 규정이 시행되더라도 종전 보유·거주기간에는 옛 기준을 적용하자는 법안도 발의됐다.
필자는 실제로 사는 집의 세금을 줄이고 투자 목적 보유의 혜택을 줄이겠다는 방향 자체는 이해할 만하다고 본다. 다만 지방 근무나 자녀 교육처럼 생활 사정으로 집을 비운 경우를 어디까지 인정하느냐가 형평성을 가를 것이다. 예외 인정 기간 3년이 충분한지가 국회 논의의 핵심이 될 가능성이 크다.
⚠️ 주의 — 아직 정부안 단계라 국회 심의에서 공제율, 한도, 시행 시기가 바뀔 수 있다. 위 계산은 필요경비와 지방소득세를 반영하지 않은 단순 계산이므로, 실제 매도를 앞두고 있다면 세무 전문가 상담을 거쳐 판단해야 한다.
💬 자주 보이는 상황 — “2027년 안에 팔면 지금 규정대로 세금을 내는 건가요?”
자주 묻는 질문
언제까지 팔아야 현행 장특공제가 적용되나요?
정부안 기준으로는 2027년 양도분까지 현행 제도가 유지된다. 국회에서 시행 시기가 바뀔 수 있어 최종 법안을 확인해야 한다.
실거주 기간이 짧으면 공제율은 얼마인가요?
정부안이 완전히 시행되는 2029년부터는 거주 1년에 8%씩이다. 2년 살았다면 16%, 5년이면 40%다.
공제액 한도 10억원은 누구에게 해당하나요?
공제액이 10억원을 넘는 고가·장기 보유 주택이다. 공제율 80%를 받는다면 과세 대상 양도차익이 12억5,000만원을 넘을 때부터 영향을 받는다.
12억원 이하 집을 가진 1주택자도 영향이 있나요?
비과세 요건을 채운 양도가액 12억원 이하 1주택은 양도세가 없어 장특공제 개편과 관계가 없다. 요건을 채우지 못했다면 영향을 받을 수 있다.
다주택자는 어떻게 바뀌나요?
정부안은 비조정대상지역 주택에 대해서만 거주 1년당 2%, 최대 30%를 인정하고 조정대상지역 주택은 공제에서 뺀다.
함께 읽으면 도움이 되는 글
핵심 정리
- 정부안은 장특공제의 보유기간 공제를 없애고 거주기간 공제만 연 8%로 남긴다
- 2027년까지는 현행 유지, 2028년 중간 단계, 2029년 거주공제 단일 체계다
- 공제액 한도는 2028년 20억원, 2029년부터 10억원이 신설된다
- 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택은 기본공제가 2,500만원으로 커진다
- 2년만 살고 임대한 가상 사례는 세금이 1억4,000만원 넘게 늘었다
- 17년 실거주 가상 사례는 오히려 세금이 540만원 줄었다
- 초고가 주택은 오래 살았어도 공제액 한도 때문에 세금이 크게 늘 수 있다
- 국회 심의에서 비거주 사유 인정과 시행 시기가 바뀔 수 있다
※ 이 글은 2026년 8월 발표되고 9월 국회에 제출된 세제개편 정부안과 관련 보도를 바탕으로 작성했으며, 사례의 금액과 기간은 가정이고 세액은 필요경비·지방소득세를 뺀 단순 계산이다. 현행 양도세 기준은 국세청에서, 세액 계산은 홈택스에서 확인할 수 있고, 국회 의결 결과에 따라 내용이 달라질 수 있다.