서울 전세 가격이 2년 사이 8천만원 넘게 올랐다. 한국부동산원 주택가격동향조사에 따르면 지난 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3,662만원으로, 2년 전인 2024년 8월 5억5,394만원보다 8,268만원(14.9%) 높다. 2024년 하반기에 전세 계약을 한 세입자라면 올가을과 겨울 사이 재계약을 앞두고 있다. 가상의 세입자 한 명을 정해 선택지별로 실제 부담이 얼마나 달라지는지 따라가 봤다.
💬 자주 보이는 상황 — “12월에 전세 만기인데 집주인이 시세대로 올려 달라고 할까 봐 걱정이에요. 갱신청구권을 쓰면 되는 건지, 언제까지 말해야 하는지 모르겠어요.”
서울 전세, 어디가 얼마나 올랐나
상승 폭은 지역마다 차이가 크다. 같은 조사에서 송파구는 평균 전세가격이 7억5,734만원에서 9억4,137만원으로 24.3% 올라 서울에서 가장 많이 뛰었다. 강동구(20.6%)와 성북구(18.7%)도 상승률이 높았다.
| 구분 | 2024년 8월 | 2026년 8월 | 상승률 |
|---|---|---|---|
| 서울 평균 | 5억5,394만원 | 6억3,662만원 | 14.9% |
| 송파구 | 7억5,734만원 | 9억4,137만원 | 24.3% |
| 강동구 | – | – | 20.6% |
| 성북구 | – | – | 18.7% |
월세 부담은 더 가파르게 늘었다. 보증부 월세의 평균 월세액은 같은 기간 132만원에서 164만1천원으로 24.3% 올랐다. 서울 전세 매물이 줄어든 배경으로는 대출 규제, 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무로 갭투자가 막히면서 새 전세 물량이 줄어든 점 등이 꼽힌다.
가상 사례, 12월 만기를 앞둔 지수 씨
지수 씨(가상)는 2024년 12월 성북구의 한 아파트에 보증금 5억원으로 전세 계약을 했다. 만기는 2026년 12월이고, 이번이 첫 재계약이라 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았다. 집주인은 시세만큼 보증금을 올리고 싶어 하는 상황이다. 지수 씨가 고를 수 있는 길은 크게 세 가지다.
| 선택지 | 새 보증금 | 추가 부담 | 계약 기간 |
|---|---|---|---|
| ① 계약갱신요구권 사용 | 5억2,500만원 | 2,500만원 (5% 상한) | 2년 연장 |
| ② 시세대로 재계약 (성북구 상승률 18.7% 적용 가정) | 약 5억9,350만원 | 약 9,350만원 | 새 2년 |
| ③ 반전세 전환 (보증금 유지 + 월세) | 5억원 | 월 약 39만원 (연 5% 전환 가정) | 새 2년 |
계약갱신요구권을 쓰면 증액 상한이 5%라 추가 부담은 2,500만원으로 묶인다. 시세 재계약과 비교하면 약 6,850만원 차이가 난다. 다만 ②와 ③은 계산을 위해 지역 평균 상승률과 전환율을 가정한 값이라, 실제 금액은 단지와 협상에 따라 달라진다.
💡 팁 — 지자체가 조례로 5%보다 낮은 증액 상한을 정했다면 그 기준이 적용된다. 반전세로 전환할 때 월세 전환율에도 법정 상한(기준금리에 2%포인트를 더한 비율)이 있으니 협의 전에 확인해 두자.
갱신요구권은 언제까지 말해야 할까
주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다. 12월 말 만기라면 10월 말 무렵이 마감이다. 이 기간을 넘기면 갱신요구권으로 5% 상한을 주장하기 어려워진다.
- 행사 방법: 문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 갱신 의사를 전달하는 것이 안전하다.
- 사용 횟수: 한 번만 쓸 수 있고 계약 기간이 2년 늘어난다.
- 거절 사유: 집주인 본인이나 직계 가족이 실제로 거주하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있다.
- 묵시적 갱신: 양쪽 모두 만료 전 정해진 기간 안에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 본다.
추가 보증금을 마련할 때 확인할 것
서울 전세 재계약에서 어느 선택지든 돈을 더 마련해야 한다면 대출 한도부터 확인하는 게 순서다. 전세대출 증액은 소득과 기존 대출에 따라 가능한 금액이 달라지고, 최근 대출 규제가 강화돼 예전만큼 늘리기 어려운 경우가 많다.
- 전세대출 증액 가능 여부와 금리를 계약 전에 은행에서 미리 상담받는다.
- 보증금을 올려 재계약하면 늘어난 금액에 대해서도 확정일자를 다시 받아야 보호 범위가 넓어진다.
- 전세보증보험을 가입해 뒀다면 증액분 반영 절차와 가입 요건을 다시 확인한다.
⚠️ 주의 — 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다. 거절 사유와 날짜를 기록해 두는 것이 좋다.
💬 자주 보이는 상황 — “갱신청구권을 쓰면 집주인과 사이가 불편해질까 봐 망설여져요. 그냥 협의해서 조금 올려 주는 게 나을까요?”
자주 묻는 질문
서울 전세 평균가격은 어디서 발표하나요?
이 글에서 인용한 수치는 한국부동산원 주택가격동향조사다. 조사 기관마다 표본과 기준이 달라 평균가격이 조금씩 다르게 나올 수 있다.
계약갱신요구권을 쓰면 보증금은 얼마까지 오를 수 있나요?
증액 상한은 5%이지만 집주인과 합의해 그보다 적게 올리거나 동결할 수도 있다. 지자체 조례로 상한이 더 낮게 정해진 경우 그 기준을 따른다.
갱신요구권을 이미 한 번 썼다면 어떻게 되나요?
한 번 사용했다면 다시 쓸 수 없고 시세를 기준으로 새로 협상해야 한다. 이때는 주변 실거래가를 미리 확인해 두면 협상에 도움이 된다.
반전세로 바꾸면 무엇이 유리한가요?
목돈을 추가로 마련하지 않아도 된다는 점이 장점이다. 대신 매달 나가는 고정비가 늘어나므로 2년간 낼 월세 총액과 대출 이자를 비교해 보고 정하는 것이 좋다.
새 집을 구하는 게 나을까요?
이사 비용과 중개수수료, 새 집의 보증금 수준을 모두 따져야 한다. 같은 생활권의 시세가 이미 크게 올랐다면 갱신요구권을 쓰는 편이 부담이 적을 수 있지만, 판단은 각자 사정에 따라 다르다.
함께 읽으면 도움이 되는 글
핵심 정리
- 서울 전세 평균가격(아파트)은 8월 6억3,662만원으로 2년 새 8,268만원(14.9%) 올랐다
- 송파구는 24.3%, 강동구 20.6%, 성북구 18.7% 올랐다
- 보증부 월세의 평균 월세액도 132만원에서 164만1천원으로 24.3% 늘었다
- 계약갱신요구권을 쓰면 보증금 증액은 5% 이내로 제한된다
- 5억원 전세 기준으로 갱신요구권 사용과 시세 재계약의 차이는 가정상 약 6,850만원이다
- 갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다
- 반전세 전환 시 월세 전환율에도 법정 상한이 있다
- 증액 재계약 뒤에는 확정일자와 보증보험을 다시 챙겨야 한다
※ 이 글은 한국부동산원 주택가격동향조사와 2026년 9월 보도를 바탕으로 작성했으며, 사례의 가상 인물과 금액은 이해를 돕기 위한 가정이다. 계약갱신요구권 등 임대차 규정은 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 원문으로 확인할 수 있으며, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있다.